新开展阶段房地产新开展模式探讨

宣布时间： 2022-07-22

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2021年12月中央经济事情聚会首提新开展模式。针对房地产原有开展模式袒露出的问题，，市场普遍以为需要在供地模式、、、住房供应模式、、、融资模式、、、开发模式等方面做出一系列偏向性调解。在供地模式上，，要逐步完善人地挂钩的土地出让政策，，提高土地率；要厘清存量建设用地规�：拖肿�，，控制增量，，盘活存量；加速整体土地入市步伐，，形成多元化供地，，稳地价稳房价。在融资模式上，，要拓宽房企融资渠道，，扩大直接融资比重，，加速开展REITs等多种融资模式，，降低金融系统风险。在住房供应模式上，，加速建设和完善住房包管系统，，大力开展以包管性租赁住房为主的租赁住房市场，，落实「租购同权」；逐渐作废商品房预售制度，，阻止房地产项目烂尾造成的金融风险和人民工业风险。在房地产存量运营模式上，，指导企业从增量开发转向存量运营，，提高运营能力，，逐渐挣脱高杠杆、、、高欠债、、、高周转的开发模式。

（一）物业服务

疫情时代物业公司深入小区治理为物业公司增添了新的竞争力，，同时由于政策支持力度一直加大，，疫情以来中央层面陆续发文支持和勉励物业服务业开展，，支持施展物业服务在城市治理、、、生涯服务中的主要作用，，未来房企物业服务将持续快速开展。据测算，，到2030年天下住宅和非住宅物业治理面积划分为272、、、117亿平，，总体市场规模2.13万亿元，，其中，，基础物业服务市场规模1.55万亿元、、、增值服务0.58万亿元。

受益于资源推动，，商品房交付规模扩大，，非住宅领域进一步铺开以及城市服务、、、增值服务等新业态的涌现，，近年来我国物业服务营收增幅逐年扩大。2021 年56家上市物业企业披露的年报显示，，整年合计实现营业收入1811亿，，同比增添50.53%，，整年合计实现归母净利润227亿，，同比增添50.0%，，近年来维持较高的增速。

现在物业服务收入主要包括基础物业治理、、、小区增值、、、非业主增值、、、其他服务收入。随着中高频、、、刚需型生涯服务渗透率提高以及产品和服务系统能力的提升，，小区增值服务仍有较大开展空间。

从行业整体开展机缘来看，，一方面，，现在物业公司的增值服务正处在快速探索与开展阶段，，笼罩的业态逐渐增多，，行业空间的上限在一直提升，，未来物业行业的营业规模将持续延伸，，从古板的住宅物业治理，，到商业、、、公共、、、基础设施，，以致片区、、、城市的综合治理，，从基础服务，，到设施服务，，再到资产服务。另一方面，，物业服务行业整体的治理谋划依旧较量粗放，，中后台数字化程度仍有较大提升空间，，未来行业的运营能力和盈利能力有望随着科技化升级迎来进一步的改善。

（二）租赁住房营业

政府「租售并举」的顶层政策明确，，生齿加速向大城市和区域群集，，我国住房租赁市场有望持续稳固增添，，相关市场预测，，到2025年我国住房租赁市场规模有望抵达3.28万亿，，年复合增添率为7.99%。顶层政策方面，，持续加大对租赁住房的支持力度。国务院办公厅印发《关于加速开展包管性租赁住房的意见》，，要求扩大包管性租赁住房供应，，缓解住房租赁市场结构性供应缺乏。同时，，基础设施公募REITs将包管性租赁住房纳入试点规模。各地实验妄想和扶持政策也相继落地，，深圳市人才安居集团项目正式申报，，成为天下首单正式申报的包管性租赁住房REITs项目，，北京、、、上海�！�、、、重庆等多地已有包管性租赁住房REITs试点项目正在推进中，，预计未来将有更多包管性租赁住房REITs 项目涌现出来。生齿流动方面，，一是我国生齿加速向大城市和区域群集，，住房需求持续增添。天下第七次生齿普查视察效果显示，，阻止2020年底，，北京、、、上海�！�、、、广州、、、深圳、、、成都和重庆等六个城市常住生齿超1700万，，其中，，深圳和广州的外来生齿与城市总生齿的比例划分为69%和50%；上�：捅本┑耐饫瓷菡急纫驳执�42%和39%，，超大城市住房需求持续增添。二是市辖区内生齿流动性增强，，推动租赁住房需求扩大。2020年市辖区内人户疏散生齿规模约为1.17亿，，与2010 年的0.4亿相比增添了约0.77亿，，增添192.7%。

从行业整体开展机缘来看，，现在中国的住房租赁市场主要分为市场化租赁市场和包管型租赁市场，，其中，，市场化租赁市场按产权集中度分为漫衍式和集中式两种，，仍以质量良莠不齐的C2C为主，，品牌化、、、机构化长租公寓占比极低，，远低于美国、、、日本等成熟市场，，因此产权集中、、、便于标准化运营和治理的集中式长租公寓受到越来越多市场加入者的关注，，并且是未来供应的主要类型。

（三）轻资产代建营业

我国代建起源于政府代建，，近年来商业代建陪同房地产行业的开展而迅速扩容且具备增添潜力，，现在已呈现政府代建、、、商业代建、、、资源代建三足并存的时势。凭证中指院数据，，2010-2020年中国房地产代建市场单年新签合约项目数目及修建面历年复合增速均超24%，，预计2025年海内代建潜在市时势积有望增至9.1亿平。2021年中国代建行业为4.8%的渗透率，，而凭证西欧国家30%的渗透率预估，，中国代建行业仍有5.2倍的渗透空间，，整体代建市场远景可观。现在百强房企中共有38家房企进入代建赛道，，随着其它房企陆续加入，，代建市场将有更多的竞争者。

代建的实质是提供项目运营服务的轻资产模式，，利润率较高，，在市场震荡期受波及影响较小。以行业龙头绿城治理和中原建业为例，，2021年两家上市企业的净利润增速划分为31.9%及13%；毛利也维持在高位水平：中原建业维持着59%的净利润率，，绿城治理2021年毛利率为46.4%。

从行业整体开展机缘来看，，政府代建方面，，政策勉励的城市基础设施建设、、、城市更新及包管性住房等亦有望带来代建存量及增量拓展市场。商业代建方面，，集中供地和前期政策收紧，，一方面，，中小型企业生涯压力增大，，与着名度高的代建公司相助，，有助于提高其市场着名度和市场竞争能力；另一方面，，2021年以来行业深度调解，，众多开发履历缺乏的地方国企和城投公司大宗拿地，，为代建行业开展提供潜在动力。资源代建方面，，随着金融机构加入脱险及高压房企资产处理，，代建企业可将专业优势与金融机构的资金优势相连系，，实现双赢。

（四）城市更新营业

近年来，，我国城市化历程一直加速，，生齿持续地向都会圈涌入，，不少城市面临开发强过活趋饱和、、、土地资源日益稀缺的现状，，在城市规模有限的配景下，，我国大城市增量土地供应越来越少，，尤其是一线城市已从增量时代进入存量时代，，城市刷新成为推动城市开展和土地高效使用的主要渠道和新增添点。据克而瑞数据显示，，阻止2021年上半年度，，TOP50房企中有凌驾60%已进驻城市更新板块，，同时近九成房企城市更新项目占总土储比例已集中在15%-30%之间。

整体上看，，城市刷新项目相比纯净地开发而言，，盈利能力突出，，但也保存开发周期长，，周转慢的特点。城市刷新项目保存重大的利益关系，，新涉及主体众多，，政府、、、企业、、、公众重复博弈，，操作难度大，，因此土地成内情对较低，，针对个体项目，，政府甚至会给开发商响应的津贴，，勉励企业加入，，且可以回避依赖招拍挂等竞争强烈的高价拿地模式，，实现具本钱优势的高质量土地储备。

从整体开展机缘来看，，一方面，，一二线城市是城市刷新重点。其中，，珠三角城镇化率已经抵达了86.28%，，城镇化已经进入成熟阶段，，深圳和广州的政策系统最为完善，，东莞、、、中山、、、惠州、、、佛山、、、肇庆等紧随厥后，，现在已基本进入政策调解和完善期。别的。长三角地区开展率普遍凌驾70%，，以上海为龙头开展迅速，，南京、、、杭州、、、无锡等地相继发力；北京、、、天津、、、石家庄正在稳步推进。另一方面，，央企、、、国企具备多重优势。受限于城市更新营业周期长、、、资金回流慢的特点，，即便收益可观，，赛道内房企也接受着较大的资金压力，，非规模房企亦是不敢容易实验，，多重因素迭加下，，城市更新项目的融资问题亟待解决，，现在仍以央企、、、国企为主。

（五）「住」以外的资产运营营业

在行业强管控的配景下，，未来房企通过开发销售营业盈利的难度加大，，通过资产运营提升盈利和融资能力的主要性将进一步凸显。在「住」以外的不动产运营、、、治理及服务领域，，业态可以是全方位的，，不但是购物中心、、、写字楼、、、工业园、、、旅馆、、、停车场，，尚有学校�！�、、、医院、、、公共交通设施、、、文化活动场合、、、企业或机构总部、、、从景区、、、园区到河流的种种公共空间，，都需要治理。与这些业态爆发关联的机构与人群，，都需要种种服务，，包括这些业态的业主/持有者，，或者使用者/租户，，以及在业态里事情、、、生涯，，从事经济、、、社会、、、文化活动的机构与人群。